甘政辦發(fā)〔2014〕52號

各市、自治州人民政府，蘭州新區(qū)管委會，省政府各部門，省屬有關(guān)企業(yè)，中央在甘有關(guān)單位：

　　為進一步規(guī)范物業(yè)服務行為，促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和《甘肅省物業(yè)管理辦法》等法規(guī)規(guī)章，結(jié)合我省實際提出如下意見。

　　一、健全物業(yè)管理的工作體制

　　按照屬地管理、重心下移的原則，建立市州、縣市區(qū)、街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)物業(yè)管理層級監(jiān)管機制。縣級以上人民政府要加強組織領(lǐng)導，房地產(chǎn)行政主管部門要按照決策部署，加強對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理服務活動的監(jiān)督管理工作。各級公安、環(huán)保、建設、物價、規(guī)劃、工商、衛(wèi)生、城市管理等部門要按照各自職責，依法實施對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會的選舉，指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，依法處理物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關(guān)系。社區(qū)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理方面的工作。建立社區(qū)居民委員會、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會（業(yè)主代表）三方協(xié)調(diào)機制，及時協(xié)調(diào)處理物業(yè)糾紛。

　　實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責召集，由社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和城市管理、房地產(chǎn)管理等部門參加。聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)業(yè)主委員會不依法履行職責的問題；物業(yè)服務企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件、物業(yè)管理和社區(qū)管理銜接配合中出現(xiàn)的重大問題等。業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設單位相互之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應當自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可申請調(diào)解、仲裁或者依法向人民法院起訴。

　　縣級以上地方人民政府應當將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃，制定落實扶持政策,加強行業(yè)管理,提高專業(yè)化、社會化水平，促進物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展。物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護物業(yè)服務企業(yè)合法權(quán)益。

　　二、依法規(guī)范物業(yè)管理活動

　　嚴格執(zhí)行相關(guān)法規(guī)規(guī)章,依法查處和糾正物業(yè)管理活動中的各種違法違規(guī)行為。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電、供暖、供水、供氣、通訊等單位應當收費到戶，依法承擔業(yè)主專有部分以外相關(guān)管線和設施設備維修、養(yǎng)護、更新的責任和費用，承擔經(jīng)營服務過程中產(chǎn)生的損耗。對不能實現(xiàn)終端收費，確需物業(yè)服務企業(yè)代收的，實行有償服務。禁止以停水、停電、停氣、停暖等形式強迫物業(yè)服務企業(yè)代收相關(guān)費用和承擔損耗費用。違反規(guī)定的經(jīng)營單位，屬地政府要及時督促整改落實，給業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　嚴格執(zhí)行《甘肅省物業(yè)管理辦法》中關(guān)于新建住宅小區(qū)物業(yè)管理用房建設規(guī)定，配套完善住宅小區(qū)物業(yè)管理用房。各級規(guī)劃設計管理部門要將住宅項目物業(yè)管理用房標準列入規(guī)劃設計審查范圍。建設單位在申請商品房銷（預）售許可證和辦理所有權(quán)初始登記時，應當提供物業(yè)管理用房的位置和面積，并在商品房銷(預)售時予以公示。設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門應當在房地產(chǎn)登記簿中注明住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理用房的位置和面積，供業(yè)主查詢。物業(yè)管理用房不得計入分攤公用建筑面積，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主，不得買賣或抵押。

　　嚴格項目招投標監(jiān)管。新建住宅小區(qū)要全面實行前期物業(yè)管理招投標制度。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后，可以通過設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）物業(yè)服務行業(yè)主管部門的招投標平臺,重新選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　三、建立質(zhì)價相符的價格體系

　　各市州政府價格行政主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門要依據(jù)全省物業(yè)管理服務等級標準，結(jié)合實際，制定普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準?？h市區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門會同價格行政主管部門，按照等級標準，認定住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級，作為價格行政主管部門核定收費標準的依據(jù)。

　　普通住宅物業(yè)服務收費實行政府指導價。價格行政主管部門要會同房地產(chǎn)行政主管部門建立政府指導價與物業(yè)服務成本的聯(lián)動機制，綜合考慮物業(yè)服務平均成本、最低工資標準調(diào)整幅度以及消費物價指數(shù)變動情況，原則上三年調(diào)整一次政府指導價。業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務收費由業(yè)主大會決定。逐步形成業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定、質(zhì)價相符的市場化價格機制。

　　四、大力扶持物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展

　　物業(yè)服務企業(yè)享受支持現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)服務企業(yè)代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金不計征營業(yè)稅。住宅小區(qū)內(nèi)公用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務過程中的用水、用電、用氣價格，按照當?shù)鼐用袷褂脙r格的標準計收。涉及向物業(yè)服務企業(yè)收取的行政事業(yè)性收費和經(jīng)營服務性收費，根據(jù)相關(guān)規(guī)定能免繳的免繳，不能免繳的按最低收費標準收費。配合城市美化亮化用電，按公益電價計收。住宅小區(qū)內(nèi)的綠化用水，免收污水處理費。各級政府要積極支持物業(yè)服務企業(yè)通過實施設施設備改造、節(jié)能減排項目降低服務成本。

　　五、加大住宅專項維修資金歸集力度

　　各市州建設（房地產(chǎn)）主管部門會同財政部門要制定完善住宅專項維修資金管理辦法，并對應急情況維修資金使用管理作出規(guī)定。切實加強商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督工作。住宅專項維修資金管理堅持專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則，維護住宅專項維修資金所有者的合法權(quán)益。要加大住宅專項維修資金歸集力度，在辦理房屋所有權(quán)證時，應查驗繳納住宅專項維修資金的情況。房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結(jié)余情況，并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋的所有權(quán)同時過戶。住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位，共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　各級電梯質(zhì)量安全主管部門要按照《質(zhì)監(jiān)總局關(guān)于進一步加強電梯安全工作的意見》（國質(zhì)監(jiān)發(fā)〔2013〕14號），做好電梯安全工作，保障人民群眾安全、舒適、便捷地使用電梯。

　　六、積極化解物業(yè)矛盾糾紛

　　各級政府要高度重視物業(yè)服務領(lǐng)域的矛盾糾紛，把解決開發(fā)建設遺留問題作為突破口，嚴把質(zhì)量驗收關(guān)、承接查驗關(guān)、合同約定關(guān)，充分發(fā)揮人民調(diào)解的優(yōu)勢作用，保護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益。要根據(jù)《甘肅省2013—2017年城市棚戶區(qū)改造規(guī)劃》，立足經(jīng)濟社會發(fā)展水平和財政能力，統(tǒng)籌推進老舊小區(qū)改造，不斷提高基礎(chǔ)設施和公共服務設施建設水平。各市州、縣市區(qū)政府要明確相關(guān)部門、單位的主體責任，并在小區(qū)設立矛盾糾紛調(diào)查處理責任公示欄進行公示。要加強引導監(jiān)督，從規(guī)范服務和提升物業(yè)服務企業(yè)素質(zhì)入手，全力推動物業(yè)服務行業(yè)提質(zhì)升級，通過提高業(yè)主對物業(yè)服務的滿意度，化解矛盾糾紛。社區(qū)居民委員會、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會要加強物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護，配合公安機關(guān)做好社會治安等相關(guān)工作，積極創(chuàng)建平安小區(qū)。

　　七、加強監(jiān)管提高物業(yè)服務水平

　　各級房地產(chǎn)行政主管部門要嚴格按照《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（建設部令第164號）規(guī)定，把好市場準入關(guān)。加強對物業(yè)服務企業(yè)的動態(tài)管理，堅決清退整體素質(zhì)低下和嚴重違規(guī)的企業(yè)。建立和完善物業(yè)服務企業(yè)信用檔案，并向社會公示，規(guī)范物業(yè)市場管理秩序，全面實行物業(yè)服務信息公開制度。物業(yè)服務企業(yè)應在服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準、物業(yè)服務費用、經(jīng)營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況、業(yè)主規(guī)約（含高空拋物、公共空間占用、飼養(yǎng)寵物等內(nèi)容）等相關(guān)信息。物業(yè)服務企業(yè)的收費文件、收費標準（含代收水、電、暖和天然氣等費用標準）、收費金額和使用情況等，每半年向小區(qū)業(yè)主公示一次，當年7月底前公布上半年的收費和使用情況，次年1月底前公布上一年度全年收費和使用情況。

　　八、加大宣傳營造良好物業(yè)發(fā)展環(huán)境

　　各級政府和房地產(chǎn)、價格行政主管部門要充分發(fā)揮輿論宣傳的導向作用，堅持正面宣傳，讓廣大群眾了解物業(yè)管理政策法規(guī)，引導業(yè)主樹立正確的物業(yè)消費觀念和消費意識，積極支持和參與物業(yè)服務相關(guān)活動，自覺遵守物業(yè)管理法規(guī)和業(yè)主規(guī)約，努力營造全社會關(guān)心和支持物業(yè)管理服務工作的良好氛圍。

　　省建設廳要會同省發(fā)展改革委等有關(guān)部門，加強對各地物業(yè)管理服務工作的檢查和指導，對物業(yè)矛盾糾紛突出的地區(qū)和城市要進行重點督查。要開展物業(yè)管理示范項目試點工作，以點帶面，推進物業(yè)服務水平的整體提升。各市州政府要強化工作措施，靠實工作責任，加大獎懲力度，確保促進物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展的各項措施落到實處。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　甘肅省人民政府辦公廳
                                            2014年3月21日